Loi abrogeant l'article 1154 et modifiant les articles 1153 et 1157 du Code civil

Exposé des motifs :

La législation guinéenne en matière d’hypothèque a repris l’esprit des anciennes dispositions du Code civil français en prohibant l’hypothèque des biens à venir et en exigeant une créance garantie déterminée dans son montant, indiqué dans l’acte. A l’heure où le Code foncier doit servir à promouvoir le secteur immobilier, ces deux principes constituent un frein considérable à l’essor du crédit immobilier et donc du marché de la construction en Guinée. 1°) L’interdiction hypothéquer des biens futurs signifie que le banquier "prêteur de deniers", ou le vendeur, ne peuvent prendre de garantie sur l’immeuble qu’au jour où il est devenu la propriété de leur débiteur, alors que les sommes prêtées ou l’ont été de longs mois auparavant. L’hypothèque ne prenant effet qu’à la date de son inscription, vendeur et banquier restent sans garantie sérieuse dans l’intervalle. On comprend dès lors que les banques de la place hésitent à financer des achats d’immeubles à construire, contrats pourtant expressément reconnus par le Code civil (articles 854 à 856 inclus). Afin de pallier ce grave inconvénient et développer ainsi le crédit immobilier il est introduit en droit guinéen, hormis deux cas déjà connus, deux nouvelles et importantes exceptions à la prohibition de l’hypothèque de biens à venir :

• - La première, objet de l’article 1153 nouveau alinéa 3, vise le cas d’un titulaire d’un permis d’occuper ou d’un bail emphytéotique avec obligation de mise en valeur dans un délai déterminé. En un tel cas, le débiteur de l’obligation de construire possède un droit dit "de superficie" lui permettant de construire sur un terrain qui ne lui appartient pas (en général il s’agit d’un terrain du domaine privé de l’État). Afin qu’il puisse trouver le financement du coût des travaux de construction, il est proposé qu’il puisse immédiatement hypothéquer son immeuble, quand bien même celui-ci ne serait pas achevé ni même commencé : le banquier devient créancier hypothécaire au jour de l’acte constitutif. La seconde, objet de l’article 1153 nouveau alinéa 4, vise le cas d’un acquéreur à terme d’un immeuble que le vendeur s’engage à construire. En un tel cas, la pratique consigne à faire signer à l’acquéreur un acte sous seing privé, l’acte authentique portant transfert de la propriété n’étant signé qu’avec la constatation de l’achèvement de l’immeuble. La réforme introduite par cette loi permet à l’acquéreur emprunteur de constituer hypothèque, sur l’immeuble dont il n’est pas propriétaire, dans l’acte sous seing privé, avec intervention du banquier. Cette hypothèque, inscrite dans l’acte authentique, prendra rang rétroactivement à la date de l’acte sous seing privé. 2°) Le nouveau texte écorne sérieusement le principe de la spécialité de la créance en reconnaissant, dans un article 1157 nouveau du Code civil, la possibilité de faire figurer dans l’acte constitutif d’hypothèque non pas uniquement une somme déterminée dans son montant, mais aussi un montant qui ne sera déterminé qu’au jour de l’exigibilité normale de la créance, par obligation d’énoncer dans l’acte le contenu de toute clause de réévaluation. 3°) L’article 1154, dont le contenu, non modifié au fond a été incorporé au nouvel article 1153, est supprimé. Les nouveaux articles ainsi adoptés seront bien évidemment intégrés dans le Code civil en cours de réforme par les services du ministère de la Justice.

Le Conseil transitoire de redressement national, après en avoir délibéré, adopte ;

Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :